L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réécrit l’article 24-1 de la loi du 06 juillet 1989 en ce sens : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».
Le délai était auparavant de deux mois. Qu’en est-il alors des modalités d’application de ce texte ?
En principe, la loi est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Dès lors, les contrats conclus à compter de cette date seront obligatoirement soumis à la loi nouvelle : la clause résolutoire devra donc se conformer au texte ci-dessus.
S’agissant des contrats de bail en cours, ils devraient être soumis à la loi ancienne, donc au délai de deux mois. Toutefois, la Cour de cassation a toujours considéré que les modifications intervenues sur cette partie de la loi de 1989 d’ordre public étaient d’application immédiate (dispositions en faveur des locataires).
Cette question est d’importance puisque la jurisprudence considère comme irrecevable l’action du propriétaire en constat d’acquisition de la clause résolutoire, si l’assignation a été délivrée avant l’extinction du délai de deux mois prévu au commandement de payer.
Dès lors, si les Tribunaux considèrent que pour les contrats en cours la loi nouvelle n’a pas vocation à s’appliquer, l’assignation devra être délivrée non pas six semaines après le commandement de payer mais deux mois après ce même commandement, à peine d’irrecevabilité.
Il en est de même au regard des conséquences de la recevabilité du recours devant la commission de surendettement au regard du délai de la clause résolutoire.
En l’absence, à ce jour, d’avis de la Cour de cassation sur la date d’application de la loi, il convient d’être prudent à l’occasion de la date de délivrance des assignations.