Si le vendeur en l’état futur d’achèvement d’un immeuble n’ayant pas la qualité d’entrepreneur, ne peut être tenu à la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil, la Cour de cassation a jugé le 12 novembre 2020 (Cass. 3ème civ. 12/11/2020, n° 19-22304, GP 09/02/2021, juris., n° 6, page 50) que le vendeur, en qualité de maître d’ouvrage, bénéficie de celle due par les entreprises qu’il a retenues pour la réalisation des travaux.
L’arrêt rappelle également que, hors les garanties légales, l’inexécution par l’entrepreneur de ses obligations à l’égard du maître de l’ouvrage engage sa responsabilité contractuelle de droit commun laquelle subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement, même si la mise en œuvre de la responsabilité n’est pas intervenue dans le délai de cette garantie.
Cette coexistence est logique : la garantie de parfait achèvement correspond à une exécution en nature dans le délai d’un an à compter de la réception alors que la responsabilité contractuelle implique une indemnisation. Le maître de l’ouvrage peut ne pas avoir voulu mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ; il conserve néanmoins ses autres recours indemnitaires.
En revanche, le maître d’ouvrage ne pourra pas cumuler responsabilités légales (décennale et biennale) et garantie contractuelle de droit commun qui ont le même but indemnitaire.